Les aménagements mixtes : réunir les différents usages de la ville

Mis à part ceux qui relèvent du patrimoine, les bâtiments quel que soit leur usage – logement, industrie, commerce, logistique, loisirs… - ont une durée de vie limitée. Après plusieurs décennies de bons et loyaux services, les évolutions du mode de vie et des pratiques urbaines, sans oublier la vétusté du bâti et l’arrivée de nouvelles normes rendent les bâtiments d’habitation obsolètes. De même, l’évolution des modèles économiques des entreprises provoquent la désaffection de sites de production jadis implantés en ville, au profit d’un transfert des activités vers d’autres zones géographiques, laissant derrière elle des friches industrielles en déshérence. 

En parallèle, de nombreux nouveaux besoins apparaissent, générés par les évolutions démographiques et sociétales, qui obligent les territoires, et notamment la ville, à s’adapter. En plus de répondre à la crise du logement, il s’agit de faire face au vieillissement de la population en offrant des lieux de vie adaptés au grand âge, et d’accueillir la petite enfance à proximité des centres résidentiels. Il faut aussi relancer le commerce de proximité pour redynamiser les centres-villes, et accroître l’offre hôtelière face à l’essor de la mobilité et du tourisme. Il faut enfin offrir des équipements sportifs et de loisirs, créer des tiers-lieux dédiés au travail nomade, ou encore des locaux dédiés aux activités associatives créateurs de lien social. 

Projets mixtes : un mode d’aménagement qui répond à de nouvelles attentes

Le projet d’aménagement mixte est une réponse à différents cas de figure, comme repenser une entrée de ville, reconfigurer un centre-ville, ou transformer un bâtiment, un îlot ou un quartier entier. Il correspond à une problématique complexe, qui intègre :  

- un diagnostic urbain et foncier

- l’élaboration de solutions d’aménagement qui tiennent compte des réglementations d’urbanisme, en concertation avec les habitants et les acteurs publics partie prenante.

À titre d’exemple, un centre-ville peut être métamorphosé par la création de tiers-lieux et de lieux d’échanges et de rencontres combinant salles de sport, espaces de coworking, haltes-garderies ou salles polyvalentes. Un projet d’aménagement pertinent doit aller dans le sens des grandes transformations urbaines d’aujourd’hui via une hybridation entre les espaces publics et privés, la création d’espaces privés collectifs, la végétalisation des espaces publics et des immeubles, et le développement des mobilités douces.  

L’aménagement mixte au service du recyclage urbain

Les terrains vierges, disponibles pour des constructions nouvelles, sont et seront de plus en plus difficiles à trouver, pour les élus comme pour les acteurs de la promotion immobilière. En effet, l’une des dispositions majeures de la loi « Climat et résilience » du 22 août 2021 est le principe du « zéro artificialisation nette » (ZAN), qui vise à limiter strictement les constructions sur des terrains naturels ou agricoles en 2050, une échéance que VINCI Immobilier s’est engagé à respecter dès 2030. Une restriction justifiée par le fait que l’artificialisation fait perdre aux sols leurs fonctions essentielles, comme filtrer l’eau, capter du CO₂ et réguler la température grâce aux forêts ou aux cultures, ce qui en fait un facteur d’aggravation du changement climatique.  

Les bâtisseurs seront donc de plus en plus amenés à intervenir sur des terrains déjà bâtis, souvent pollués et dégradés, en réalisant du recyclage urbain. Dans ce cadre, les projets mixtes, répondant aux besoins multiples des agglomérations, sont les plus à même de rencontrer les attentes des populations locales et des décideurs. Les constructions vétustes doivent être remplacées par un bâti éco-conçu, aux standards plus élevés sur le plan des performances énergétiques et du bilan carbone. L’éco-quartier de Lille Metropolitain Square est à ce titre un bon exemple. Construit sur un foncier de trois hectares, à la place de l’ancien siège de la Métropole Européenne de Lille (MEL), ce projet d’aménagement mixte porté par VINCI Immobilier et BNP Paribas Real Estate, associe, sur un total de 87 000 m² de surface bâtie, différents usages : 280 logements (libres, sociaux, en bail réel solidaire), 67 000 m² de bureaux, et 2 000 m² de commerces. La construction bas carbone, la sobriété énergétique des bâtiments, la réutilisation de nombreux matériaux issus du siège de la MEL et la renaturation de 8 000 m² d’espaces concourent à la responsabilité environnementale de ce programme, comme à la qualité de vie du quartier rénové. 

Friches industrielles et aménagement mixte : valoriser les terrains pollués ou dégradés

Le projet d’aménagement mixte est aussi une solution pour donner une seconde vie aux friches industrielles ou aux sites patrimoniaux en déshérence. Ce type d’opération comporte un important volet de diagnostic des terrains pollués, de dépollution et de prise en charge des matériaux issus de la déconstruction à destination des différentes filières de recyclage. Si la qualité du bâti le permet, une partie des bâtiments ayant une valeur patrimoniale peut être conservée, et complétée par les constructions neuves, dans le but de garder une trace du passé industriel et de l’esprit du lieu. Les bâtiments peuvent aussi être conçus de manière réversible, pour permettre un changement d’usage futur nécessitant peu de travaux avec un faible impact carbone. La transformation de friches industrielles en nouveaux espaces à vivre s’accompagne d’une désartificialisation et d’une renaturation des sols, et de la création de corridors pour la biodiversité, afin de rendre à la nature ses droits en milieu urbain.

Pour les Jeux Olympiques de Paris 2024 par exemple, la friche industrielle d’une ancienne centrale électrique située à Saint-Denis (Seine-Saint-Denis) près de Paris a été transformée en éco-quartier. Pour cette opération, VINCI Immobilier a déposé des permis de construire à double destination – une première en France – qui ont permis de transformer les bâtiments qui ont hébergé près de 6 000 athlètes pendant les compétitions, en immeubles de bureaux une fois les épreuves terminées. Ce vaste projet se solde par la création de 125 000 m² de logements, bureaux, commerces et services. Deux lots comportant trois immeubles de bureaux neufs et la réhabilitation de deux bâtiments patrimoniaux – l'ancienne halle Maxwell et le pavillon Copernic – ont été confiés à un groupement conduit par Bateg pour la construction neuve, associé à Dumez Île-de-France pour la réhabilitation et Arbonis, toutes trois filiales de VINCI Construction. Les équipes et entreprises de VINCI Energies ont été associées, notamment sur le volet réemploi des matériaux. Le projet comportait la dépollution de 7 000 m³ de terre réemployés sur le site, et la recréation de 20 % de surfaces végétalisées en pleine terre, pour permettre l’infiltration des eaux pluviales et jouer un rôle de corridors de biodiversité.