Logement social : construction, rénovation, des défis aujourd’hui et de demain
Construit avec l’aide de l’État et réglementé, le logement social, qui tient une place différente selon les pays, a pour objectif de fournir aux personnes aux revenus modestes ou moyens des habitations à des prix inférieurs à ceux du marché. Chaque gouvernement se retrouve confronté à la nécessité de créer un plus grand nombre de logements sociaux. Ce défi implique non seulement d’augmenter la quantité de logements disponibles, mais aussi de veiller à ce qu’ils soient de qualité et respectueux de l’environnement. À cela s’ajoute la prise en compte indispensable des évolutions des besoins de la population.
Logement social : variable d’un pays à l’autre
D’une région du monde à l’autre, les statistiques diffèrent sur le logement social, qui n’est par ailleurs pas toujours défini de la même manière ni soumis aux mêmes lois. Ainsi aux États-Unis, 1,1 million d’unités de public housing logent 2,2 millions de ménages1, soit moins de 2 % d’entre eux2. Mais si on regarde l’ensemble du logement locatif aidé, appelé subsidized housing , on obtient 5,1 millions d’unités en 20233, soit plus du double. À Singapour, 78 % de la population habite un logement social. Cependant, contrairement à d’autres régions du monde, il est possible de louer le logement… avec un bail de 99 ans4. Autre exemple, au Mexique, le gouvernement a financé 70 logements construits à moitié sur le projet Monterrey Housing Elemental. Les unités sont vendues pour 20 000 dollars, avec la possibilité pour les habitants de finir la construction d’éventuelles extensions eux-mêmes, selon leur possibilités5…
En Europe, selon le rapport de l’OCDE6, le logement social ne représente que 8 % des habitations en moyenne, avec des disparités importantes d’un pays à l’autre. Les Pays-Bas, l’Autriche et le Danemark possèdent plus de 20 % de logements sociaux, tandis que l’Espagne, l’Estonie, la Lituanie et la République tchèque n’en possèdent qu’environ 1 %. En France, le logement social – appelé HLM, pour habitation à loyer modéré7 – concerne près de 16 % des ménages et les besoins ne cessent d’augmenter. Il est soumis à des règles de construction, de gestion et d’attribution précises (voir encadré).
Le logement social en France
En France, on comptait 5,4 millions de logements locatifs sociaux au 1ᵉʳ janvier 2024 , représentant 15,9 % des ménages. Ils sont répartis en trois grandes catégories8:
● le prêt locatif aidé d’intégration (PLAI), destiné aux ménages en situation de grande précarité, contre un loyer compris entre 4,56 et 5,97 €/m² ;
● le prêt locatif à usage social (PLUS), le plus répandu, dont les loyers sont compris entre 5,14 et 6,70 €/m² ;
● le prêt locatif social (PLS), qui finance des logements de type intermédiaire, situés dans des zones dans lesquelles le marché immobilier est le plus tendu.
En moyenne, le loyer d’un logement social est de 6,52 €/m², soit 3,8 % de plus qu’il y a un an. En tout, 76 % des logements sociaux du parc actuel ont été construits avant 1980, et 49 % sont situés dans des immeubles de plus de 100 logements9.
Faire face à l’augmentation des demandes, un enjeu majeur
Dans de nombreux pays d’Europe, le marché du logement social est de plus en plus tendu. En France, bien que la taille du parc locatif social augmente globalement (+ 0,9 % de 2023 à 202410), le volume des demandes progresse encore plus rapidement (+ 4,8 % début 202511). Ainsi, au 1ᵉʳ janvier 2025, 2,76 millions de demandes de logements sociaux étaient non satisfaites, soit près de 6 % de plus que l’année précédente12. 2024 était la quatrième année consécutive marquée par la baisse du nombre de demandes satisfaites, qui a atteint le taux historiquement bas de 9,4 %.
Il semble donc indispensable, d’une part, de produire davantage de logements abordables et de qualité afin de réduire la pression actuelle et, d’autre part, de rénover le parc ancien. En effet, beaucoup de logements construits avant 1980 nécessitent des travaux de rénovation dans le but de lutter contre les passoires thermiques, responsables de la précarité énergétique des ménages13. Cela peut se révéler être un défi lorsqu’il faut rénover les logements collectifs occupés.
Le défi de la rénovation en site occupé
Afin de mieux appréhender les besoins des habitants et de répondre à leurs attentes, GTM Bâtiment, filiale de VINCI Construction, spécialisée notamment dans la rénovation de logements sociaux en site occupé en Île-de-France, met en place des « chargés de relation locataires ». Ces derniers sont recrutés spécifiquement pour accueillir, renseigner, piloter les plannings d’intervention et traiter les réclamations. L’objectif est de gérer les conflits et de s’assurer de l’avancée des travaux : une démarche proactive particulièrement utile lorsqu’il s’agit de réhabiliter de grands ensembles comportant beaucoup de locataires.
La démarche collaborative que nous engageons en amont pour la réalisation des projets Novologi s’illustre par des ateliers de coconstruction, des sessions de design thinking et des groupes de réflexion réunissant bailleurs, futurs résidents et partenaires engagés dans l’avenir des villes.
Pierre Bourgoin, directeur de la solution habitat de la division Bâtiment France de VINCI Construction
Logement social : construire en répondant aux besoins de tous
Outre la nécessité de construire des logements de qualité, respectueux des règlementations environnementales et le moins énergivores possibles, il est essentiel lors de la conception de nouveaux logements sociaux de tenir compte des besoins de l’ensemble des parties prenantes de ces projets. Ainsi, les acteurs institutionnels (État, collectivités territoriales, communes…), les maîtres d’ouvrage et les bailleurs sociaux, les professionnels de l’immobilier et de la construction ont tout intérêt à se concerter et à prendre en considération les demandes des futurs habitants.
Pour répondre à la demande en logements sociaux de qualité et adaptés aux besoins de chaque bailleur, chaque territoire et chaque occupant, VINCI Construction a lancé, fin 2024, l'offre Novologi qui propose des logements sociaux durables et économes en ressources. L’idée est de réunir les bailleurs, les futurs résidents et les partenaires en amont des projets immobiliers, afin de concevoir des logements au plus près des besoins de chacun. Cette approche participative, permet d’imaginer des espaces adaptés aux attentes de tous, tout en anticipant les évolutions urbaines des territoires. VINCI Construction s’appuie sur l’expertise d’ADIM, sa filiale de développement immobilier, pour concevoir chacun des programmes : l’alliance des compétences de développeur immobilier et de concepteur constructeur permettant une maîtrise de la chaîne de valeur et de l’exécution. Novologi promet également des délais de conception et des coûts de construction optimisés, un choix de matériaux écoresponsables et des appartements modulables, fonctionnels et lumineux14.
La résidence Confluence à Montauban, inaugurée le 14 novembre 2024, est un exemple réussi d’un logement social particulièrement adapté aux personnes âgées et aux personnes porteuses d'un handicap. Confluence propose un mode d’habitat regroupé assorti d’un projet de vie sociale partagé et ouvert sur l’extérieur.
Les logements s’adaptent aussi avec l’offre In’Clusive de VINCI Immobilier
Cette offre de VINCI Immobilier propose également de créer des logements inclusifs, qui évoluent avec le temps afin de permettre le maintien à domicile ou l’amélioration de l’autonomie des résidents. Des espaces supplémentaires dans les bâtiments permettent de favoriser la vie en communauté. Les logements sont choisis stratégiquement au cœur des villes, non loin des transports et services, afin de favoriser l’ancrage territorial des résidents15.
Assurer un logement décent pour tous, parfois dans un contexte de pénurie, reste un défi mondial, notamment dans les zones les plus peuplées. Il existe de nombreuses façons de bâtir en respectant à la fois le budget, l’environnement et le bien-être collectif, surtout quand les autorités publiques collaborent avec les professionnels du bâtiment et de l’immobilier.Bien que de nombreux défis subsistent, notamment la réhabilitation du bâti ancien, impliquer les citoyens dans la prise de décision est une pratique qui a fait ses preuves.
Sources :
1 CLPHA : « Public Housing Facts » – https://clpha.org/public-housing/facts
2 Statista : « Nombre de ménages aux États-Unis de 1960 à 2023 » – https://www.statista.com/statistics/183635/number-of-households-in-the-us/?__sso_cookie_checker=failed
3 USA Facts : « How many subsidized housing units are available in the United States ? » – https://usafacts.org/answers/how-many-subsidized-housing-units-are-available/country/united-states/
4 Le Devoir : « À Singapour, un modèle d’habitation sociale unique au monde » – https://www.ledevoir.com/monde/asie/772315/logement-un-modele-unique-au-monde?
5 Patrimoine (LinkedIn) : « Les pépites du logement social » – https://www.linkedin.com/pulse/les-p%C3%A9pites-du-logement-social-exemples-inspirants-des-vodrf/
Salomon Calderon, architecte : « Case Study: Monterrey Incremental Housing » – https://www.salomoncalderon.com/house-guest
6 EuroNews : « Logement en Europe : dans quels pays y a-t-il le plus de propriétaires ? » – https://fr.euronews.com/business/2024/05/13/logement-en-europe-dans-quels-pays-y-a-t-il-le-plus-de-proprietaires
7 Ministères de la Transition écologique, de l’Aménagement du territoire, des Transports, de la Ville et du Logement : « Logement social (HLM) : définition, catégories, financement, attribution, acteurs » – https://www.ecologie.gouv.fr/politiques-publiques/logement-social-hlm-definition-categories-financement-attribution-acteurs
8 Ministères de la Transition écologique, de l’Aménagement du territoire, des Transports, de la Ville et du Logement : « Logement social (HLM) : définition, catégories, financement, attribution, acteurs » – https://www.ecologie.gouv.fr/politiques-publiques/logement-social-hlm-definition-categories-financement-attribution-acteurs
9 SDES : « 5,4 millions de logements locatifs sociaux en France au 1er janvier 2024 » – https://www.statistiques.developpement-durable.gouv.fr/54-millions-de-logements-locatifs-sociaux-en-france-au-1er-janvier-2024
10 SDES : « 5,4 millions de logements locatifs sociaux en France au 1er janvier 2024 » – https://www.statistiques.developpement-durable.gouv.fr/54-millions-de-logements-locatifs-sociaux-en-france-au-1er-janvier-2024
11 ANCOLS : « Les attributions de logements sociaux » – https://www.ancols.fr/publications/statistiques-etudes/les-attributions-de-logements-sociaux-5
12 Le Progrès : « Les demandes de logements sociaux de moins en moins satisfaites » – https://www.leprogres.fr/social/2025/04/28/les-demandes-de-logements-sociaux-de-moins-en-moins-satisfaites
13 ONPE : « Les ressources et chiffres clés de la précarité énergétique » – https://onpe.org/
14 VINCI : « Novologi, la nouvelle offre de VINCI Construction dédiée aux bailleurs » – https://readymag.website/u18697589/novologi/
15 VINCI Immobilier : « VINCI Immobilier lance l’offre In’Clusive : création de lieux de vie et de logements à destination des bailleurs sociaux » – https://www.vinci-immobilier-institutionnel.com/actualites/offre-inclusive
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