
Ville en mutation : les multiples vies des bâtiments
Pour répondre à la demande toujours plus forte de logements et limiter l’étalement urbain, la ville est appelée à se densifier et se transformer. Dans des quartiers en reconfiguration permanente, les bâtiments connaîtront plusieurs vies. C’est pour anticiper ces évolutions et embrasser la problématique environnementale que se développent des solutions constructives flexibles.
Flexibilité, évolutivité, réversibilité…
Imaginer la vie future des bâtiments
Anticiper les futurs usages des bâtiments, ses changements de destination, imaginer les constructions sur le temps long et qui proposent une réelle flexibilité. C'est une démarche qui doit être intégrée dès la conception pour minimiser l'ampleur et le coût des adaptations futures. La flexibilité peut concerner une partie seulement du bâtiment, ou le développement d’un nouvel usage connexe, par exemple, de bureaux à coworking, ou de logements individuels à coliving. Quand elle concerne un changement radical de destination pour un ouvrage entier, de bureau à logement ou de parking silo à bureaux par exemple, on parle de réversibilité. L’évolutivité quant à elle est la capacité d’une structure à supporter des modifications ultérieures.

Hybridation : des usages mixtes
La flexibilité des bâtiments n’est pas à considérer comme une solution unique, mais comme une partie d’une réponse multiple. L’hybridation des usages y participe également, avec des programmes mêlant logements, bureaux et commerces, services et équipements de proximité.
Réduire l’impact environnemental de la construction
Concevoir des bâtiments flexibles ou réversibles, c’est faciliter leur transformation, donc limiter au maximum les impacts négatifs liés à la construction, la démolition et la réhabilitation : émission de gaz à effet de serre, usage de ressources primaires, pollution auditive ou visuelle… Il en ressort des bénéfices environnementaux et économiques importants :
Treed-It, réversibilité et durabilité
À Champs-sur-Marne (Île-de-France), cet ensemble mixte de 23 000 m2 développé et réalisé par VINCI Construction est composé de trois résidences, d’un parking silo et de commerces. Il comprend un bâtiment à réversibilité d’usages, qui abrite 1 250 m2 de bureaux et une maison de santé de 3 000 m2.
- Structure bois-béton
- Logements certifiés NF Habitat HQE - niveau Très performant
- Tour labellisée Bâtiment Biosourcé - niveau 2
- Processus de revalorisation énergétique pour l’eau chaude sanitaire et le chauffage
Les défis de la réversibilité des bâtiments
Trois dimensions sont à prendre en compte dans les bâtiments flexibles : l’espace, la structure et les matériaux. La conception du cœur de l’édifice, partie la plus fixe, doit être la plus efficace possible pour permettre la flexibilité des espaces qui l’entourent. Les éléments qui composent la structure doivent pouvoir fonctionner au maximum en indépendance, et le design des matériaux doit être adapté pour faciliter le montage et le démontage. De nombreux défis sont aussi liés aux différences de contraintes existantes d’un usage à l’autre :
- les normes constructives, telle que la réglementation sécurité ;
- les réseaux gravitaires (il y a par exemple davantage de gaines et de pièces d’eau dans les logements que dans les bureaux) ;
- les hauteurs de plafonds, les trames de fenêtres, etc. ;
- les surcharges d’exploitation, liées à l'occupation du bâtiment, qui s'ajoutent aux charges permanentes.

La solution Habitat Colonne® développée par VINCI Construction apporte une réponse à certaines de ces contraintes techniques. Ce procédé constructif repose sur l'assemblage de plateaux libres (structure poteau-dalle sans retombée de poutre, façade non porteuse) qui offrent une grande souplesse d'aménagement.
Les Jeux Olympiques et Paralympiques, laboratoire de la réversibilité pour VINCI
• Le quartier Universeine à Saint-Denis (Seine-Saint-Denis), qui accueille notamment le Village des athlètes de Jeux de Paris 2024, est construit sur une ancienne friche industrielle de 6,4 hectares. Il sera reconverti, une fois l’événement sportif terminé, en quartier durable composé de logements, de bureaux, de commerces et de locaux d’activité.
- 75 % d’éléments et de matériaux réemployés pour l’installation éphémère, seront réemployés après 2024 ;
- + de 60 000 m2 de placoplatre® BA13 et 380 salles de bains préfabriquées récupérés ;
- suppression des poutres en béton en superstructures afin de garantir une flexibilité maximale.
• Olympium, à Villeneuve-d’Ascq (Nord), accueillera les athlètes de basketball et de handball durant les Jeux Olympiques et Paralympiques. Par la suite, l’ensemble immobilier offrira une résidence étudiante de 380 logements et une résidence pour jeunes actifs en coliving, avec des services mutualisés (salle de fitness, laverie, restaurant, etc.).

Le 7 mars 2024, la France a adopté un texte visant à faciliter la transformation des bureaux en logements. Il intègre notamment un « permis de construire réversible », qui rend possible le changement de destination d'un bâtiment sans nouvelle autorisation. Ce dispositif s'inspire de ce qui a été fait en Seine-Saint-Denis pour le village des athlètes.
Quand la loi encourage la flexibilité
La ville durable d’aujourd’hui et de demain ne doit plus s’étaler ni se démolir mais se transformer, évoluer en réutilisant au mieux l’existant. Le gouvernement français en a prononcé le vœu : l’article 224 de la loi climat et résilience de 2021 impose désormais la réalisation d’une étude de potentiel sur le changement de destination et l'évolution d’un bâtiment préalablement aux travaux de construction. Ce « coup de pouce » de la législation devrait encourager les initiatives, qui restent pour l’heure timides. Pour les acteurs tels que VINCI qui se sont déjà lancés, les premiers projets de constructions flexibles et réversibles ouvrent déjà de nouvelles perspectives.
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